Переведення земель з однієї категорії в іншу: умови і процедура

Ситуація, коли ділянку необхідно використовуватине за призначенням, а також змінити його вигляд, може виникнути в будь-який момент. Переведення земель з однієї категорії в іншу - завдання не складна, але довгострокова. При цьому неминучі зміна правового режиму і коригування вартості землі.

види земель

Відповідно до російського законодавства, земельні наділи діляться на наступні види:

1. Земля сільгосппризначення. Наділи, що знаходяться за межами населеного пункту, що використовуються для потреб сільського господарства.
2. Населені пункти. Ділянки, де ведуться забудови і розвиток населених пунктів.
3. Земля спеціального використання. Ділянки, що знаходяться поза межами населених пунктів, які надається в установленому порядку організаціям, підприємствам, установам для виконання ними покладених спецзадач.
4. Охоронювані землі, території і об'єкти. Наділи, які мають велике наукове, естетичне, природоохоронне, рекреаційне, історико-культурне, оздоровче і інше значення, вилучені із загального користування і мають свій правовий режим.
5. Земля лісового фонду. Земля, покрита рослинністю, а також непокрита нею, але призначена для відновлення рослин; нелісові землі, яка призначена для ведення лісового господарства.
6. Земля водного фонду. Ділянки, на якій розташовані водойми, льодовики, гідротехнічні конструкції і виділені смуги відводу вздовж берегів.
7. Земля запасу. Ділянки, що знаходяться в державному або муніципальному віданні.

Зміна категорії ділянки

Кожна категорія земель має свої правовірежими. Тобто на ділянках сільгосппризначення можна вирощувати культури і займатися тваринництвом, в населених пунктах можна займатися забудовою. Відповідно, переклад земель з однієї категорії в іншу - це поява нових можливостей і варіантів їх застосування.

Процес перекладу починається з подачі прохання з доданими необхідними документами. Суворої форми документ не має. Таке прохання ініціює процес і має містити наступну інформацію:

• Справжня категорія земельного наділу.
• Бажана категорія.
• Кадастровий номер.
• Обгрунтованість звернення по зміні категорії.
• Документи, що зв'язують заявника та земельну ділянку.

Клопотання розглядається відповіднимиорганами. При позитивному результаті створюється документ про зміну категорії земельного наділу. Цей же орган зобов'язаний провести всі необхідні дії для внесення змін до реєстру нерухомості. Переклад землі в іншу категорію регулюється ФЗ № 127 від 21.12.04.

куди звертатися

Розглянемо, які органи здійснюють переклад землі в іншу категорію. Зміни виду дозволеного використання здійснюються різними органами в залежності від власника наділу:

1. Урядом РФ. Якщо власник ділянок - держава.
2. Федеральним або муніципальним органом, приватним власником. Якщо власником наділу є відповідний орган або це приватна власність.
3. Органами місцевого самоврядування. З ними всі питання вирішуються, якщо володіння не належить муніципалітету, приватному власнику, а також не є сільськогосподарською землею.

При бажанні заявника перевести земельний наділ вкатегорію населеного пункту або, навпаки, вивести з цієї категорії питання необхідно вирішувати з муніципальним органом, оскільки будуть переноситися кордону.

документи

Щоб здійснити переклад земель з однієї категорії в іншу, потрібно зібрати і надати наступний пакет документів, який додається до клопотання:

• Виписка з кадастрової палати, яка підтверджує кадастровий номер або кадастровий паспорт.
• Копія паспорта, виписка з ЕГРЮЛ (ЕГРІП). Звісно ж той документ, який підтверджує статус особи - звичайний громадянин, юрособа або ВП.
• Виписка із загального списку прав на нерухомість. Даний документ підтверджує правовий зв'язок заявника з земельним наділом. При цьому якщо заявник не є власником, він повинен надати доказ того, що власник ділянки в курсі і не проти майбутньої операції.
• Постанова державної експертизи (якщоцього вимагають правила). У деяких конкретних випадках такий документ є головним обгрунтуванням для того, щоб здійснити переклад. Якщо експертиза необов'язкова, то можна додати до заяви думку фахівця, яке доводить доцільність зміни категорії.

При цьому заявник в обов'язковому порядкунадає тільки документи, які засвідчують його особу і, якщо того вимагає випадок, згода від власника ділянки. Отримання інших паперів на переклад земель з однієї категорії в іншу здійснюється органами самостійно, в рамках обміну між відомствами.

процес перекладу

Переведення земель з однієї категорії в іншуврегульовано відповідно до законодавства РФ. Терміни розгляду поданої заяви на урядовому рівні не повинні перевищувати трьох місяців, якщо інше не передбачено законодавчими актами.

На федеральному або муніципальному рівні заяву знаходиться в роботі протягом кількох місяців.

Якщо відмова в розгляді заяви пов'язаний зневірної подачею документів (пакет не доукомплектован або поданий не тому органу), клопотання повертається заявнику не пізніше, ніж через місяць, із зазначенням причин відмови.

Оформлення рішень відбувається наступним чином:

• Позитивне рішення оформляється шляхом складання акта про переведення землі.
• Негативне рішення оформляється через складання акта про відмову в перекладі.

Кожен з цих документів уповноважені органи повинні направити громадянинові не пізніше 14 днів з дня видання.

Якщо оформлений акт на переведення земель з однієїкатегорії в іншу, то він спрямовується не тільки до заявника, а й до органів земельного кадастру для реєстрації внесених змін. Далі акт потрібно відправити до єдиного держреєстру прав на нерухомість. Угода про переведення землі вважається що відбулася, якщо внесено запис в ЕГРП.

На обробку поданих документів буде потрібно нетак багато часу. Але з урахуванням того, що держава встановлює терміни для напрямків документів кожному з органів, з того моменту, як акт підписаний, і до того, як відомості внесуть до реєстру, може пройти близько двох місяців. Виходить, переклад земель з однієї категорії в іншу, умови і процедура якого ясні і зрозумілі, є процесом не складним, але довготривалим.

Характерні риси

Переведення земель в іншу категорію ЗК РФрегламентує дуже чітко. Глави 2, 14-18 показують основні особливості даного процесу. Детально можна розглянути ділянки сільгосппризначення, які часто стають ласим шматочком для забудовників.

Законодавчо встановлений цілий перелікобмежень для тих сільгоспземель, які визнані угіддями для вирощування культур, вигулу і годівлі тварин, покосу, а також володіннями, де ростуть сади, виноградники та інші насадження.

По-перше, заборонено переводити ділянки абонаділи в складі таких ділянок із землі сільгосппризначення, якщо кадастрова вартість останньої на 30% (і більше) перевищує середню кадастрову вартість по району. Це ж правило поширюється на інші наділи, включені нормативними актами в список земель, використання яких, крім як для ведення сільського господарства, не допускається.

По-друге, переведення землі в іншу категоріюбільше не актуальне щодо сільгоспугідь. Іншими словами, в кодексі більше не працюють пункти 2 і 3 в статті 79, що допускають зміна категорії для сільгоспземель.

Тепер законом встановлені обставини, при настанні яких переклад допустимо як крайній випадок. Так само як проведення дороги, лінії електропередачі, зміна міської межі і т. П.

Подібні крайні випадки ніяк не регламентуютьсязаконами, тому при виникненні кожного такого випадку вони розглядаються індивідуально. Безумовно, така пролом в законі може спричинити за собою явне зловживання своїми обов'язками з боку тих осіб, які є відповідальними за розгляд клопотань.

Чому можуть відмовити?

Переведення земель з однієї категорії в іншуздійснюється за допомогою збору та надання необхідних документів. Але російське законодавство і Земельний кодекс в цілому передбачають деякі вагомі обставини, які тягнуть за собою відмову в перекладі. Крім незадовільного висновку експертизи, підстави можуть бути наступними:

1. Постанови федеральних органів про заборону або обмеження в перекладі ділянки в інші категорії.
2. Розбіжність в документації. Запитувана цільове призначення землі або ділянки не відповідає затвердженому територіального планування.

Варто сказати, що вся документаціятериторіального планування, яка служить відмовою в перекладі, повинна бути прийнята і опублікована. Інакше цей факт не може вважатися правомірним для відмови. Сьогодні в багатьох регіонах відсутня правильно затверджена документація територіального планування.

Сам акт про відмову можна оскаржити в суді.

Особливості при вилученні земельної наділу

Коли надів вилучається, в тому числі викуповується для муніципальних або державних потреб, переклад земель з однієї категорії в іншу здійснюється безпосередньо після операції викупу або вилучення.

Місцеві органи самоврядування зобов'язані самостійно перевести отриману ділянку в нову категорію до передачі його новому землевласнику.

Виходить, що власника земельного наділу, у якого він викуповується, не можуть змусити примусово звільнити ділянку тільки тому, що у того змінилася категорія.

Крім того, місцеві органи самоврядування,які вилучають ділянку або викуповують його, не повинні перекладати переклад земель з однієї категорії в іншу, умови і процедура якого повинні повністю дотримуватися, на нового власника.

Міняємо категорії земель

Розглянемо коротко перелік випадків, коли можливе переведення земель з однієї категорії в іншу в Московській області.

Можна змінити тип сільськогосподарських земель, якщо:

• Відбулася консервація ділянки.
• Передбачається створення охороняється природного території або віднесення володіння до природоохоронного, історико-культурному, рекреаційного виду.
• Встановлено або змінена риса населеного пункту.
• Володіння включені в лісовій, водний фонд або в землі запасу через непридатність перших до здійснення сільськогосподарських робіт.
• На таких землях будуть розміщені об'єкти оборони країни (за умови, що іншого вибору не було).
• На території будуть добуватися корисні копалини (при наявності відповідного проекту).
• Передбачається будівництво доріг, лінії зв'язку і електропередачі, нафтопроводу, газопроводу, трубопроводу, залізниці та інших споруд (при наявності затвердженого і прийнятого проекту).
• Передбачається розміщення об'єктів комунального, побутового, соціального призначення, медичних об'єктів, якщо інше місце проживання відсутній.

Перекласти наділи спеціального призначення можна в наступних ситуаціях:

• Якщо створений і затверджений проект рекультивації ділянки.
• Якщо грунт перед переведенням відновлена ​​і очищена від продуктів діяльності промислових підприємств.

Перекласти наділи лісового фонду дозволено, якщо:

• Організовується природна територія, що охороняється.
• Встановлюються або змінюються межі населеного пункту.
• Створюються туристичні особливі економічні зони.

Перекладати наділи водного фонду допустимо, якщо:

• Припинено існування водного об'єкта, змінено русло, межа водойми і т. П., В тому числі створюється штучний земельну ділянку при позитивному рішенні висновку експертизи.

При цьому перевести землі в наділи водного фонду можна за умови, що:

• Земельна ділянка зайнятий водоймою.
• Зведено водосховище або інший штучний водний об'єкт.

Перекласти наділи важливих охоронюваних територійможна в інші категорії, якщо є позитивна резолюція екологічної держекспертизи чи іншої перевірки, яка встановлена ​​федеральним законодавством.

нюанси

Законодавство хоч і регулює більшістьпитань, пов'язаних з переведенням земель з однієї категорії в іншу, але на практиці залишається дуже багато нюансів і суперечливих ситуацій. Перш за все це стосується органів влади та їх ролі в ухваленні рішення по клопотанню. Наприклад, відмова в перекладі, крім об'єктивних причин, може містити і «виняткові випадки» і «допустимі обмеження». Особливо це стосується перекладу з сільгоспземель в землі іншого призначення.

Також головним питанням залишається той правовий факт, що землі, з незалежних причин, можна віднести відразу до декількох категорій. А це може дещо ускладнити процес перекладу.

</ P>>